inne

Najem okazjonalny 2019.02.14

Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dla kogo najem okazjonalny?
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skorzystać z tej formy najmu mogą jedynie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które są właścicielami danego lokalu bądź są do lokalu uprawnieni z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wymogi najmu okazjonalnego
Aby móc skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, umowa, którą zawiera właściciel z najemcą, musi zawierać:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.

właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Okres najmu okazjonalnego
Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat. Po upływie tego okresu najem okazjonalny może zostać przedłożony. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia, zachowując 10-letnie ograniczenie. Dołączyć należy do niej wszystkie dodatkowe dokumenty i oświadczenia, które zostały wymienione powyżej mające zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu.

Umowa o najem okazjonalny sporządzona powinna być zatem na piśmie pod rygorem nieważności.

Zalety umowy najmu okazjonalnego
Właściciel lokalu może łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora, bez potrzeby zapewnienia lokatorowi jak wymagane jest to przy zwykłej umowie najmu lokalu socjalnego, co zapewnia złożone przez lokatora oświadczenie o wskazaniu przez niego innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Co za tym idzie najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca, jak też możliwe jest zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich, gdyż wskazując w oświadczeniu inny lokal tym samym wykazują, że nie pozostaną bez dachu nad głową.

Usuwanie lokatora
Jeśli po rozwiązaniu umowy po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu najemca nie ma zamiaru opuścić lokalu, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Co zyskuje wynajmujący
Właściciel od wynajmującego może pobierać jedynie czynsz określony w umowie oraz opłaty, które są od niego niezależne (tzw. media), pod warunkiem, że umowa nie stanowi inaczej. Czynsz wynajmu może zostać podwyższony tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Zadatek 2019.04.25

Zadatek

Czym jest zadatek?

Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne wpływające na zawartą umowę. Jednak najczęściej  jako zadatek rozumie się pieniądze przekazane przy okazji zawarcia umowy.

Zadatek jest odpowiednikiem odszkodowania na wypadek, gdyby zawarta między stronami umowa nie została wykonana. Główną funkcją zadatku jest dyscyplinowanie stron do należytego wykonania zobowiązań zaciągniętych w związku z zawarciem umowy.

Zadatek a zaliczka

Zadatek najczęściej mylony jest z zaliczką. Pojęcie zaliczki nie jest uregulowane w Kodeksie cywilnym. Przyjmuje się, że zaliczka jest częściową zapłatą na poczet całego świadczenia (na przykład ceny sprzedaży). Jeśli świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione – b, chyba że strony postanowiły inaczej.

Zadatek a kara umowna

Zadatek oraz kara umowna to dwie różne instytucje prawne. Punktem wspólnym obu instytucji jest natomiast to, że znajdują one zastosowanie w razie niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi druga strona. Zadatek w przeciwieństwie do kary umownej może również zabezpieczać niewykonanie zobowiązań pieniężnych.

PRZEDMIOT ZADATKU

Najczęściej przedmiotem zadatku jest część świadczenia (zwykle pieniężnego – np. ceny sprzedaży). Jest to konstrukcja najbardziej naturalna i intuicyjna, ponieważ w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia.

Przyjęcie zadatku (w szczególności pieniężnego) zwiększa szansę na prawidłowe wykonanie umowy, ponieważ strona, która go otrzymuje uzyskuje dodatkowe finansowanie.

Typowym przedmiotem zadatku są pieniądze. Upraszcza to znacznie sytuację prawną stron umowy. Zadatek pieniężny łatwo można zaliczyć na poczet świadczenia pieniężnego albo zwrócić bez konieczności skomplikowanych rozliczeń wynikających z ewentualnej utraty przedmiotu zadatku, zmiany jego substancji, nakładów, pożytków itp. Jeśli chodzi o rzeczy przedmiotem zadatku mogą być jedynie tzw. rzeczy zamienne. Tylko w takim wypadku możliwe jest żądanie zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek mogą stanowić także prawa.

wysokość zadatku

Brak w Kodeksie cywilnym wytycznych co do tego, jaka powinna być kwota zadatku i w jakiej relacji kwota ta powinna pozostawać w stosunku do świadczenia głównego (przyszłego). Zazwyczaj przedmiot zadatku to część umówionego świadczenia nie przekraczająca 20 – 30% wysokości całego świadczenia. Jednak w ramach swobody kontraktowania dopuszcza się zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy. Strony mogą jednak ustalić w umowie, że kwota zadatku zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy

W razie niewykonania umowy przez dłużnika z powodu okoliczności za które ponosi odpowiedzialność (na przykład braku dostarczenia rzeczy przez sprzedawcę), wierzyciel (na przykład kupujący) może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Jeśli natomiast sam dał zadatek może żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można tylko wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Wynika to z treści przepisu art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego (w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony). Strony mogą jednak przyjąć na siebie ryzyko niewykonania umowy niezależnie od okoliczności.

Po odstąpieniu od umowy na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego . Jeśli zawarto ją w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, to odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej. Ustawa lub umowa może jednak zastrzegać inną formę. Jeśli natomiast zawarto umowę w innej szczególnej formie, to odstąpienie powinno być stwierdzone pismem. Często oświadczenie o odstąpieniu od umowy składane jest dopiero w pozwie o zapłatę zadatku.

Zachować przedmiot zadatku może tylko wierzyciel, który wcześniej odstąpił od umowy. Z reguły w tej chwili wierzyciel nabywa prawo własności przedmiotu zadatku. Jeśli jednak zadatek zostanie wpłacony w pieniądzu na rachunek bankowy wierzyciela i nastąpi połączenie wpłaconej kwoty z pozostałymi środkami pieniężnymi zgromadzonymi na tym rachunku, to wierzyciel stanie się faktycznym właścicielem przedmiotu zadatku jeszcze przed dokonaniem odstąpienia. Zachowanie zadatku w takim wypadku będzie polegało na wygaśnięciu roszczenia o jego zwrot. Aby zachować przedmiot zadatku nie trzeba składać dodatkowych oświadczeń. Wystarczy, jeśli wierzyciel złoży oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy.

Wierzyciel, który sam wręczył zadatek może w razie niewykonania umowy przez drugą stronę odstąpić od umowy i zażądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej lub domagać się wydania podwójnej ilości wręczonych rzeczy zamiennych. Brak w Kodeksie cywilnym wskazania w jakim terminie żądania wierzyciela przedstawione w art. 394 i odpowiadające im świadczenia dłużnika powinny być spełnione. Należy zatem przyjąć, że świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania (art. 471 i następne Kodeksu cywilnego). Zmiana polega na tym, że wierzyciel korzystający z uprawnienia art. 394 KC nie musi wskazywać, że poniósł określoną szkodę i w jakiej wysokości. Zadatek pełni więc funkcję zryczałtowanego odszkodowania.

Zgodnie z dominującym poglądem wierzyciel nie może domagać się odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych oraz rezygnować z przysługujących mu z tytułu zadatku uprawnień i poprzestać wyłącznie na roszczeniach odszkodowawczych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Roszczenie o zwrot zadatku albo o zapłatę podwójnego zadatku nie jest co roszczeniem wynikającym bezpośrednio z umowy, ponieważ jego źródłem jest art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Pomimo tego, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się wraz z roszczeniami dotyczącymi samej umowy.

Jeżeli przepisy dotyczące danej umowy nie przewidują innych terminów przedawnienia, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się z upływem:

  1. 3 lat w przypadku umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zawodowej
  2. 10 lat w pozostałych przypadkach (to jest dla osób nie będących przedsiębiorcami)

Pełnomocnictwo 2019.04.25

PEŁNOMOCNICTWO

Pełnomocnictwo jest jednostronną czynnością prawną o charakterze upoważniającym. Wyróżnia sie trzy podstawowe typy pełnomocnictw:

  • pełnomocnictwo ogóle, do czynności zwykłego zarządu;
  • pełnomocnictwo rodzajowe obejmujące umocowanie do określonego rodzaju czynności;
  • pełnomocnictwo szczególne obejmujące umocowanie do konkretnej czynności prawnej;

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnictwa ogólnego udziela się w sytuacji, gdy działania pełnomocnika mają się ograniczać jedynie do zwykłego zarządu. Rozumie się przez to czynności związane z podejmowanie zwykłych, bieżących działań dotyczących przedmiotu pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo ogólne do zarządzania nieruchomością będzie obejmowało czynności zwykłego zarządu, takie jak dokonywanie drobnych remontów, napraw. Pełnomocnictwo ogólne może również upoważniać do prowadzenia działalności gospodarczej w imieniu mocodawcy.

Zgodnie z art. 99 ust. 2 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnictwo rodzajowe i szczególne

Udzielenie pełnomocnictwa ogólnego jest możliwe jedynie w stosunku do czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu. W pozostałych wypadkach konieczne będzie udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego lub do poszczególnej czynności. To pierwsze powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Mocodawca upoważnia pełnomocnika do określonego rodzaju czynności, tj. pobierania czynszu z nieruchomości.

Od pełnomocnictwa rodzajowego należy odróżnić pełnomocnictwo, zawierające umocowanie do dokonania w imieniu mocodawcy konkretnej czynności prawnej (np. zbycie określonej nieruchomości).

Forma pełnomocnictwa

Inaczej, niż w przypadku pełnomocnictwa ogólnego pełnomocnictwa ogólnego, pozostałe typy pełnomocnictwa mogą być sporządzane w dowolnej formie. W sytuacji jednak, gdy do ważności czynności prawnej objętej pełnomocnictwem, potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W takiej sytuacji pełnomocnictwo do dokonania tej czynności również będzie musiało zachować wymogi odnośnie tej formy.

Kontakt i dojazd
notariusz Imielin
  Notariusz
MAREK ROMAN KUCHARSKI

notariusz Sosnowiec 41-400 MYSŁOWICE
ul. MIKOŁOWSKA 34/2

notariusz Lędziny tel.: 32/2038761, 32/7250255
fax: 32/2038761

notariusz Mysłowice e-mail:
kancelaria@notariuszkucharski.pl